老後に家を担保にお金を借りる方法とは？仕組みやメリット・注意点をわかりやすく解説

老後の資金不足を解決する手段として、自宅を担保にお金を借りる方法があります。具体的な方法として、リバースモーゲージやリースバック、不動産担保ローンが挙げられます。

しかし、利用するにあたり、「持ち家の名義はどうなるの？」「相続人に迷惑はかからない？」といった疑問を抱く方も多いでしょう。

この記事では、それぞれの制度のメリットや利用時の注意点、向いている人の特徴をわかりやすく解説します。ゆとりあるセカンドライフを送るためにぜひお役立てください。

老後に家を担保にお金を借りる方法は主に3つ

老後資金が不足した場合、自宅を活用して資金を調達する方法があります。
代表的な方法は以下の3つです。

• リバースモーゲージ
• リースバック
• 不動産担保ローン

これらの方法でお金を借りられると、引き続き自宅に住み続けられたり、老後資金や医療・介護費用などまとまった資金を確保できたりするメリットがあります。

ただし、いずれの方法も仕組みや利用条件、返済方法などが異なるため、自身の目的やライフプランに合った方法を選ぶことが大切です。

次章から、それぞれの方法の特徴や違いなどをわかりやすく解説していきます。

リバースモーゲージとは？老後資金として利用される理由

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者の死亡後に自宅を売却するなどして借入金を返済する仕組みのローンです。一般的な住宅ローンとは異なり、生存中は元金の返済が不要で、利息のみを支払うタイプや利息も借入残高に組み込まれるタイプがあります。

借り入れたお金は、生活費や住宅のリフォーム費用、医療・介護費用など幅広い用途に利用可能です。

毎月の返済負担を軽減しながら、自宅に住み続けたまま資金を調達できる方法として利用されています。

バースモーゲージの注意点

リバースモーゲージには多くのメリットがある一方で、デメリットもあるため注意が必要です。

変動金利が適用されている商品では、金利が上昇すると利息負担が増える可能性があります。また、不動産価格が下落すると担保評価額が見直され、借入限度額が減額されるケースもあります。

リバースモーゲージは一般的に、契約者の死亡後に自宅を売却して返済するため、相続人が家を相続できない場合があることも理解しておかなければなりません。

利用できる地域や物件が限られる商品もあるため、契約内容やリスクを十分に確認したうえで利用することが大切です。

リバースモーゲージを利用できる方

リバースモーゲージの利用対象者は、取り扱っている金融機関によって異なりますが、50～65歳位の方を対象としているところが多いです。

年収や資金の使い道などの条件もありますが、重要なのは、担保となる自宅を所有していることです。なお、対象となる物件は一戸建てが中心ですが、条件を満たせばマンションでも利用できる場合があります。

ほかにも、一定以上の不動産評価額が必要となることや、住宅ローンを完済していることを条件としている商品も少なくありません。金融機関ごとの利用条件を比較検討して、適したものを選びましょう。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージが向いているのは、以下のような方です。

• 持ち家に住み続けながら老後資金を確保したい方
• 年金収入だけでは生活費や医療・介護費用に不安がある方
• まとまった資金が必要でも自宅を手放したくない方
• 相続よりも自身の老後の生活を優先したい方

一方、将来的に子どもへ自宅を相続させたい方や、不動産価格の変動リスクを避けたい方などは、ほかの方法を検討する必要があるでしょう。

リースバックとは？住み続けながら資金を確保する方法

リースバックは、自宅を不動産会社や専門業者に売却してまとまったお金を受け取り、その後は買主と賃貸借契約を結んで、家賃を支払いながら引き続き家に住み続けられる仕組みです。

自宅の所有権は買主へ移りますが、これまでと環境を変えずに生活を続けられるため、周りに売却したことを知られずに済みます。固定資産税や都市計画税といった税負担がなくなり、コストを削減できるメリットもあります。

売却によって得たお金は、老後の生活費や医療・介護費、住宅ローンの返済、子どもの教育資金など幅広い用途に活用可能です。

なお、「買戻し特約」を適用できれば、将来的に自宅を買い戻せるケースもあります。

リースバックの注意点

リースバックは、自宅を売却して借り入れするため所有権を失うことになり、資産として家を保有し続けられないことに注意が必要です。売却価格は一般的な市場価格より低くなる傾向があり、想定していたよりも受取額が少なくなるケースもあります。

また、売却後は毎月家賃を支払わなければならず、住み続ける期間によっては家賃総額が大きくなる可能性があるでしょう。

契約内容によっては更新ができず、退去を求められるケースもあります。契約期間や家賃の見直し条件、買戻しの可否などを、あらかじめ十分に確認することが重要です。

リースバックが向いている方

リースバックは、自宅に住み続けながらまとまった老後資金を確保したい方に向いています。老後の生活費の確保はもちろんのこと、医療費や介護費用の負担が増えた場合や住宅ローンの返済が難しくなった場合などにも活用可能です。

また、相続よりも現在の生活を優先したい方や、引っ越しで環境を変えたくない方にも選択肢の一つとなります。

一方で、自宅を将来子どもへ相続したい方や、長期間に渡り家賃を支払い続けられるか不安な方は、リバースモーゲージなどほかの方法も含めて検討すると良いでしょう。

不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、所有している土地や建物などの不動産を担保として差し出し、融資を受ける商品です。

一般的なカードローンやフリーローンといった無担保ローンに比べ、金融機関側の貸し倒れリスクが低いため、低金利でまとまった資金を長期で借りられる点がメリットです。

融資限度額は、担保にする不動産の評価額をもとに査定されるため、価値の高い不動産を保有しているほど高額な借り入れが可能になります。資金の使い道は原則自由なケースが多く、幅広い用途で活用できます。

不動産担保ローンの注意点

不動産担保ローンには、土地や建物といった高額な資産を担保にするからこそ生じる、リスクやコストが存在します。

不動産担保ローンは、融資が実行されるまで数日から数週間かかるのが一般的で、すぐに借り入れすることは難しいといえます。不動産の価値を正確に評価するために、現地調査など詳しい調査が必要だからです。

初期費用がかかることにも注意が必要です。契約時には、事務手数料や不動産鑑定費用などのほか、司法書士への報酬や抵当権設定のための登録免許税などの初期費用が必要になります。

返済が困難になった場合、担保に差し出した不動産は売却されて、売却金は金融機関に回収されるのが一般的です。その結果、自宅を失う可能性があります。

不動産担保ローンが向いている方

不動産担保ローンは、高額な借り入れを希望する方に向いています。不動産という大きな資産を担保にするため、無担保ローンよりも高額借り入れが可能なケースが多いです。

同じ理由で、無担保ローンよりも有利な条件で借り入れしたい方にも向いています。担保があることで、利息を抑えられるケースもあります。

一方、返済不能になると自宅を失うリスクがあることから、不動産を子どもに相続させたい方には不向きな借入方法といえます。

家を担保にお金を借りる前に確認したい5つのポイント

家を担保にお金を借りる方法は、まとまった資金を確保できる反面、大切な資産を活用するため事前の確認が欠かせません。

• 必要な資金額を明確にする
• 将来の返済計画を立てる
• 家族・相続人と相談しておく
• 金利上昇や不動産価格下落のリスクを理解する
• 複数の金融機関を比較する

これらの5つのポイントを確認することで、トラブルを回避したり後悔のない借り入れができたりします。

必要な資金額を明確にする

家を担保にお金を借りる前に、具体的にいくら必要なのかを把握する必要があります。必要額以上の借り入れは利息の支払い負担が増え、家計への影響が大きくなるためです。

一方、借入額が少なすぎると不足分をカバーできなくなるため、再度借り入れの申し込みをしなければならない可能性もあります。複数回借り入れると、返済負担や利息負担が増加するだけでなく、個人信用情報や家計にも悪影響を及ぼすリスクがあります。

借入目的を明確にして、必要額をできるだけ正確に見積もりましょう。

将来の返済計画を立てる

家を担保にお金を借りる際は、現在の収入だけでなく、将来の収入や支出も考慮した返済計画を立てることが重要です。

特に定年退職後に借り入れを申し込む場合は、年金収入はいくら見込めるのか、生活費や医療費などにいくらかかるのかをできるだけ具体的に見積もります。

現役のうちに申し込む場合は、退職や病気などによって収入が減少する可能性も想定しておく必要があります。

長期間安心して借り入れを続けるためには、余裕を持った返済計画を立てることがポイントです。

家族・相続人と相談しておく

家を担保にした借り入れをする際は、事前に家族や相続人に相談し理解してもらう必要があります。家を担保にすると、自分だけでなく家族や相続人にも大きな影響を及ぼす可能性があるためです。

リバースモーゲージでは、借主の死亡後に自宅を売却して返済するケースが多いです。また、不動産担保ローンでは、返済が困難になった場合、差し出した担保が売却される可能性があります。

借入目的や返済方法、相続などについて家族全員で話し合い、契約内容を共有しておくことで、後々のトラブルを防ぎやすくなるでしょう。

金利上昇や不動産価格下落のリスクを理解する

家を担保にお金を借りる際は、金利や不動産価格の変動リスクについて理解しておくことが大切です。変動金利を選択した場合、金利が上昇すると返済額や利息負担が増える可能性があるためです。

不動産価格が下落すると担保価値が低下することから、追加で担保の差出を求められたり、希望した借入額を借りられなかったりする場合があります。担保評価の見直しが行われるローン商品もあるため注意が必要です。

状況によっては固定金利を選択したり、余裕のある資金計画を検討したりすることで、将来起こり得るリスクを軽減しやすくなります。

複数の金融機関を比較する

借り入れをする金融機関を決める際には、1社だけで決めず複数の金融機関を比較するのがおすすめです。同じ種類のローン商品でも、金融機関によって適用金利や借入限度額、審査基準などが異なるためです。

リバースモーゲージや不動産担保ローンは、対象地域や年齢条件、利用目的などに違いがあるため、自身が利用可能かを確認する必要があります。

複数の金融機関から見積もりを取り比較検討すると、より良い条件の借入先を見つけやすくなります。早急にお金が必要な場合でも契約を急がずに、十分に内容を比較検討したうえで申し込みましょう。

老後に家を担保にお金を借りる際によくある質問

老後に家を担保にお金を借りることを検討していると、さまざまな疑問を抱くことが多いです。

家を担保にお金を借りる際によくある質問をピックアップして、わかりやすく解説します。

持ち家があれば誰でも利用できますか？

持ち家があるからといって、誰でも家を担保にしてお金を借りられるとは限りません。

金融機関は借り入れの申し込みを受けると、不動産の担保価値のほか年齢や収入、返済能力などを総合的に審査します。審査の結果、条件を満たさなかった場合は借り入れできません。

ローン商品によっては、対象となる年齢や物件、エリアが限定されることがあります。利用条件は金融機関によって異なるため、自身が条件を満たしているか確認することが大切です。

マンションでも利用できますか？

マンションでも、リバースモーゲージや不動産担保ローンを利用できる場合があります。ただし、金融機関によって取扱いが異なるため、事前に確認が必要です。

マンションは、一戸建てよりも利用条件が厳しいことが多く、融資限度額が低くなる傾向があります。対象となるエリアが限定されていることもあるほか、築年数や管理状況などによっても審査結果が異なります。

利用を検討する際は、マンションも対象かどうかを確認し、複数の金融機関に相談するのがおすすめです。

住宅ローンが残っていても利用できますか？

住宅ローンが残っていても、利用できる場合があります。ただし、住宅ローンの抵当権が設定されているため、ローン残高や不動産の担保価値によっては借り入れが難しいケースもあります。

住宅ローンを完済していることが利用条件の一つとなっている商品もあるため、各金融機関の借入条件を確認することが重要です。

相続人の同意は必要ですか？

リバースモーゲージでは、契約時に推定相続人の同意や意思確認を求められることが多いです。リバースモーゲージは、契約終了後に自宅を売却して返済するケースが多いことから、将来の相続トラブルを防ぐためです。

一方、不動産担保ローンで必要になるのは名義人の同意であり、相続人の同意が必ずしも必要になるわけではありません。しかし、借り入れによって相続財産に影響が生じる可能性があります。

後のトラブルを避けるためにも、契約前に家族と十分に話し合っておくことが大切です。

借りたお金の使い道に制限はありますか？

借りた資金の使い道は、利用するローン商品によって異なります。不動産担保ローンは、生活資金や事業資金、教育資金、リフォーム費用など、比較的自由に利用できる商品が多くあります。

一方、リバースモーゲージは老後の生活資金や住宅のリフォーム費用、医療・介護費用などに限定されている場合があります。

契約前には資金使途の条件を確認し、自分の目的に合った商品を選びましょう。

老後に家を担保にお金を借りる際は、利用条件や注意点をしっかり理解しましょう

老後に家を担保にお金を借りる方法には、リバースモーゲージやリースバック、不動産担保ローンなどがあります。

いずれも老後資金の確保に利用できる商品ですが、対象者や利用条件などが異なります。

それぞれの方法の特徴やメリット・デメリットを把握したうえで、複数の金融機関の商品を比較し、自身にとって最適な方法を選びましょう。